Владимир Каплинский. Фото: РИА PrimaMedia
8 февраля, 13:00
Владимир Каплинский: Рынку недвижимости и его законам не хватает продвинутого мышления
Президент ДВ гильдии риэлторов – о законодательных сюрпризах и основных "тормозах" при строительстве жилья в Приморье (ВИДЕО)
Владивосток, 8 февраля, PrimaMedia. На рынке недвижимости нужно применять продвинутое мышление, это касается и законодателей, и всего профессионального сообщества. Дополнительные механизмы при регистрации сделок тормозят работу специалистов в Приморье, строительство нового жилья замедлилось из-за девальвации рубля и отсутствия государственных программ. Подробнее о новых законах для риелторов и нотариусов, а также множестве причин нестабильности рынка недвижимости в крае в эфире PrimaMediaLIVE рассказал президент Дальневосточной гильдии риэлторов Владимир Каплинский.
— В начале января этого года в России вступили в силу изменения в различные законодательные акты, в том числе касающиеся налогообложения недвижимости, операций с недвижимым имуществом и сделок с ним. Некоторые принятые и вступившие в силу изменения оказались полной неожиданностью и для граждан страны, и для профессионального сообщества. Хотелось бы поговорить об этой проблеме.
— С 2016 года увеличивается срок владения на объекты недвижимости, которые будут оформлены в новом году и далее, если он раньше он был 3 года, то увеличивается до 5 лет. Соответственно, налог при продаже объекта будет браться не с суммы сделки, которая была отражена в договоре купли-продажи, а непосредственно от кадастровой стоимости. Есть целая формула.
Что касается изменений, касающихся нотариальных сделок, этот закон был успешно принят и подписан 29 декабря 2015 года и уже в январе вступил в силу. Поэтому для многих он и оказался неожиданностью, никто даже не успел с ним ознакомиться.
У нотариусов нет четкого понимания, как сейчас по нему работать. По тарифам дана размытая информация. Мы сделали вывод, что каждая сделка сейчас в среднем будет обходиться в районе 20-30 тысяч рублей. Но за дальнейшую регистрацию права несет ответственность государство в лице отдельно взятого регистратора, который регистрирует сделку и выдает документы.
— Просто еще один порог финансового отбора законными средствами?
— Да. Потому что по гражданскому кодексу можно было составить договор в простой письменной форме, отдать его либо через окна кадастровой палаты, либо через МФЦ и заплатить госпошлину 2 тысячи рублей. Следом документ попадает к регистратору, который принимает решение: регистрировать сделку или не регистрировать. Сегодня создан дополнительный механизм, при котором часть сделок обязательно — через нотариуса.
Государство говорит, что это дополнительная защита. Мы со своей стороны говорим, что если вы готовы думать о людях, то давайте применим продвинутое мышление, как это сделали в других странах. Там нотариусы действительно удостоверяют сделки, но при этом они несут ответственность за дальнейшую регистрацию. То есть они не просто удостоверяют сделку, но и отвечают за дальнейшее внесение в госреестр и выдачу документов.
При этом, конечно, берут и 0,5%, и 1% — в разных странах по-разному. Тем не менее, они несут и административную, и гражданскую, и уголовную ответственность вплоть до регистрации, то есть перехода права. У нас, к сожалению, нет.
— Дальневосточная гильдия риэлторов может стать тем двигателем, который может спровоцировать поправки в закон?
— Мы уже это делаем. С нашей стороны подготовлен ряд инициативных предложений и обращений. Мы можем эту информацию поднять на самый верх. Но здесь есть один момент, в России нет закона о риэлтерской деятельности. Сегодня ведется работа, возможно в 2016 году будет как минимум проект закона.
— Сейчас немного о кризисе и о недвижимости. Что происходит с рынком жилья в крае?
— Он себя ведет достаточно спокойно. Но если у людей есть задача продать недвижимость, то они будут вынуждены снижать стоимость. Покупательский спрос, безусловно, снизился. Что касается динамики цен, то цены опустились примерно на 25%. Рынок не может быть стабильным постоянно. Предсказывать, как себя рынок поведет, сложно.
На формирование цен на вторичном рынке недвижимости сказывается процесс ввода нового жилья в крае. Если сравнивать Владивосток с другими с городами-миллионниками, где стоимость квадратного метра – 40-60 тысяч, такие города, как Екатеринбург, Новосибирск, Тюмень, Челябинск, Краснодар, то там объем нового жилья – плюс-минус 1 млн квадратов в год сдают. Конечно, новое строительство давит на вторичный рынок. У людей есть выбор комфортного и доступного жилья, но у нас этого нет. По итогам 2013-2014 года Приморский край отчитывался, что он сдавал в районе 600 тысяч квадратов жилья на весь край, в том числе половина была – индивидуальное жилищное строительство, то по итогам 2015 года эта цифра пошла вниз.
В Приморье нет четкой и понятной программы развития жилья. Люди не понимают, какие районы будут развивать. Малый и средний бизнес не понимает, куда пойдет миграция внутри города и региона. Инвесторы не понимают, насколько здесь будет повышаться уровень жизни, а значит, повышаться уровень населения, для того чтобы открывать здесь новые предприятия.
Надо создавать условия, при которых первичное строительство будет более доступным. Но сейчас строительные компании попадают в ловушку. Стройматериалы в основном завозят из Китая, поэтому из-за девальвации рубля процесс строительства становится дороже.
Другой фактор, который тормозит развитие рынка — отсутствие земли для комплексного освоения территории.
Во Владивостоке есть беспощадная точечная застройка, а нужно комплексно осваивать территорию. Единственный пример – Снеговая падь — и тот поддается критике.
Если мы действительно хотим развивать Приморский край, с этими вопросами надо работать.
Третий фактор, который сдерживает развитие нового строительства – это сети. Это монополисты, с которыми региональным властям, застройщиками не всегда удается договориться. Как отмечают строительные компании, стоимость подключения бывает равна стоимости дома. Это же ужас. Хотя мы слышали от руководства страны, что цены на энергоносители должны быть сопоставимы с другими регионами России.
— В связи с девальвацией рубля люди начинают заново продавать свои квартиры в условных единицах, чтобы не прогадать от плавающего курса?
— Встречаются, начали в 2015 году. Они постоянно по курсу пересчитывают. Берут, допустим, 100 тысяч долларов и в рамках этой цены держат, меняя рублевую цену. На рынке кроме наличных денег ведь присутствуют еще государственные жилищные программы, социальные выплаты, субсидии, сертификаты, ипотечные операторы – и это все в рублях. Будет ли оправдано держать цену на квартиру, ориентируясь на долларах, не знаю.
— Сейчас благоприятное время для покупки, потому что цена понизилась?
— Смотря, какая задача стоит у вас при покупке. Если планируете купить, чтобы через два месяца продать, то это рискованно.
Ликвидное жилье в любой момент будет ликвидно. На долгосрочную перспективу можно купить с точки зрения инвестирования. А если задача решить житейские вопросы, то надо покупать и неважно, что происходит на рынке.
— Стоимость квадрата в новострое изменилась?
— Немного, но как такового новостроя у нас немного ни в Приморье, ни во Владивостоке. Колебания произошли небольшие. По России существенные, особенно на те объекты, которые с большой степенью готовности, застройщики были готовы идти на переговоры на понижение, на акции, в том числе с учетом господдержек, ипотечных игроков. У нас этот фактор небольшой.
ССЫЛКИ ПО ТЕМЕ:
Рынок торговой недвижимости Владивостока взял курс на расширение, несмотря на кризис
Строители Приморья отказываются от проектов из-за подорожавших импортных материалов
Владивосток держится на третьем месте самых дорогих городов страны по стоимости жилья